מה הוא הון עצמי?
הון עצמי הוא מושג שמתייחס לסך הנכסים שלכם (כל הדברים שבבעלותכם), וסך כל ההתחייבויות שלכם (כל מה שאתם חייבים למישהו או לגוף מסוים). גיוס הון עצמי הינו השלב הראשון בדרך לרכישת דירה, שכן הון עצמי הוא חלק בלתי נפרד ביכולת שלנו לבקש ולקבל משכנתא מהבנק. כפי שיוסבר בהמשך, ההון העצמי הוא יחסי לערך הדירה המבוקשת. כאשר אנו מציגים את ההון העצמי העומד לרשותנו ואת ההכנסות שלנו, אנו בעצם מאפשרים לבנק לסמוך עלינו, שכן כך הבנק יודע ומבין כי ביכולתנו להחזיר את ההלוואה (המשכנתא) שנלקחה.
הון עצמי בעולם הנדל"ן
הון עצמי הוא מונח חשוב בעולם המשכנתאות. משכנתא אינה הלוואה רגילה – המונח "משכנתא" מתייחס למעשה להלוואות המיודעות לרכישת דירה. שוק הנדל"ן, בתחום רכישת הדירות, נמצא תחת רגולציה של בנק ישראל. בניגוד לשוק ההלוואות הכללי במדינה, שוק המשכנתאות נתון לחוקים נוקשים אשר מגבילים את תנאי לקיחת המשכנתא.
על מנת לאפשר לאדם לקחת משכנתא, בודקים את הכנסותיו והאם יש ברשותו דירות נוספות, ובתוך כך את ההון העצמי שלו. כך, יוצרים מעין "גבול עליון" לסכומים אשר ניתן ללוות במסגרת משכנתא, וזאת באופן יחסי להון העצמי העומד לרשותו של הקונה המבקש לעצמו משכנתא.
מדוע הון עצמי חשוב בבואנו לבקש משכנתא?
על ידי חישוב ההון העצמי שלנו, הבנקים יאשרו או ידחו את בקשתכם למשכנתא, ואף יקבעו את גובה הריבית של המשכנתא שלכם. ההון העצמי והמשכנתא מחושבים באופן יחסי למחיר של הדבר עבורו נלקחת משכנתא.
כך למשל, נניח כי אני רוצה לקנות נכס בשווי 100 ש"ח. נניח שיש לי כבר 35 ש"ח ברשותי, אבל אני עוד חייבת לחבר 10 ש"ח. עד כה, ההון העצמי שלי עומד על 20 ש"ח (35-10=25).
על כן, ברצוני לבקש משכנתא אשר תשלים לי את הסכום החסר לשם רכישת הנכס בשווי 100 ש"ח, על כן אבקש משכנתא על גובה 75 ש"ח. למעשה – ההון העצמי שלי עומד על 25%. כפי שיוסבר בהמשך, במצב שכזה, אם מדובר בדירה הראשונה אשר ברצוני לרכוש (משמע, אין ברשותי דירות נוספות) – אוכל לקבל משכנתא לצורך רכישת הדירה, שכן ההון העצמי שלי עומד על 25%.
כך, הבנקים יכולים לחשב, לבדוק, ולהגביל את גובה המשכנתא המבוקשת – אחוז ההון העצמי מתוך סך עלות הנכס המבוקש לרכישה. בנוסף, ככל שההון העצמי מהווה אחוז גבוה יותר מסך עלות הנכס המבוקש לרכישה, כך תקבלו ריבית נמוכה יותר על המשכנתא המבוקשת.
כמה צריך לגייס בשביל הון עצמי?
אין סכום ספציפי ומדויק ולגיוס הון עצמי. הסכום הדרוש יוגדר על ידי שני פרמטרים: סך עלות הנכס המבוקש, ממנו נגזר אחוז ההון העצמי; ודרישת הבנק בנוגע לאחוז ההון העצמי הדרוש לשם משיכת משכנתא. יש לציין כי בנק ישראל מגדיר את רף ההון העצמי הדרוש לשם רכישת דירה על בסיס פרמטר נוסף, והוא האם ברשות המבקש המשכנתא דירה נוספת.
מה הן מגבלות בנק ישראל על גובה המשכנתא ביחס להון העצמי?
כך, אם זו דירה ראשונה אשר אדם מבקש לרכוש – יתנו לו עד 75% מערך הדירה, ואז ה-25% הנותרים צריכים להגיע מהון עצמי. מי שזו לא דירתו היחידה, ומגיע לקנות את הדירה השנייה ומעלה – תינתן לו משכנתא אשר ערכה הוא עד 50% מערך הדירה.
איך מגייסים הון עצמי? דרך בנקאית או דרך חוץ בנקאית?
בהנחה ויש לנו את ההון העצמי, אין צורך בגיוס הון. אך בהנחה ואנחנו צריכים השלמה של הון עצמי כדי להגיע ל 25% משווי הנכס על מנת לקחת משכנתא, ניתן לגייס הון עצמי בשתי דרכים עיקריות – דרך בנקאית ודרך חוץ בנקאית ומומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות שיוכל לדאוג לאינטרסים שלכם ולנהל משא ומתן מול הגופים הלווים.
כאשר אנו מדברים על גיוס הון עצמי בדרך בנקאית, אנו מתייחסים ללקיחת הלוואה, שאינה המשכנתא, וזאת על מנת להציג הון עצמי גבוה. ניתן ללוות הלוואות מסוג זה דרך הלוואה לכל מטרה (הלוואה עסקית). יש לציין כי לרוב בדרך זו ישנן ריביות גבוהות ועלויות גבוהות, ועל כן לרוב דרך זו תיחשב לדרך כדאית פחות.
דרך חוץ בנקאית תכלול כל דרך לגיוס כסף אשר אינה כוללת לקיחת הלוואה נוספת. כך למשל ניתן לקבל סיוע מההורים או בני משפחה אחרים על מנת להגדיל את ההון העצמי, או לחילופין לגייס את ההון העצמי דרך קרן ההשתלמות. ניתן גם לגייס הון עצמי על חשבון הלוואה מכספי הפנסיה, אך אופציה זאת אינה מתאימה לצעירים שכן בכספי הפנסייה שלהם מצוי סכום קטן, אשר לרוב לא יתאים לצורך גיוס הון עצמי.
איך ניו קרדיט יכולים לעזור לי עם גיוס הון עצמי ולקיחת משכנתא?
אצלנו בניו קרדיט יש יועצי משכנתאות שידאגו לאינטרס שלך וידאגו למצוא לך את המשכנתא היאדיאלית וגם הלוואה בתנאים האטרקטיביים ביותר להשלמה להון העצמי. נעזור ונייעץ לך בהתאם למצבך. נבין יחד האם עדיף לך לגייס הון עצמי למשכנתא בדרך בנקאית או בדרך חוץ בנקאית. בתוך כך, נוכל להכווין אותך לדרך שתהיה הכי נוחה לך כלכלית, ושתוכל לעמוד בה ובהתחייבויות הכרוכות בה, ונוכל לייצר את אפיקי ההשקעה הטובים ביותר. נשמח לעמוד לשירותך ולייעץ בכל תחומי הפיננסים והמשכתנאות בפרט, בטלפון *9879 או 03-3095530, או במייל: [email protected]
