כשאתם מגיעים לבנק שמעניק משכנתא עם בקשה לקבלת הלוואה לדיור, הבנק *רשאי* להעניק לכם אישור עקרוני לבקשתכם. האישור העקרוני מתבסס על הפרטים שמסרתם לו טרם הוגשו איזשהם מסמכים, והאישור יהיה מותנה בכך שעליכם להמציא בתוך 24 ימים את המסמכים הנדרשים לצורך אימות הפרטים שמסרתם לו בעת בקשתכם. למעשה, האישור העקרוני למשכנתא הוא מעין מסמך מקדים המאפשר לנו להעריך ולדעת כמה הבנק יכול לאשר לנו באופן עקרוני, ליטול משכנתא. מדובר בצעד הראשון לנטילת משכנתא בו אתם מצהירים על המשכנתא האטרקטיבית עבורכם.
במסגרת בקשתכם להלוואה לדיור, אתם או הערבים לכם יחתמו את מסמכי ההלוואה, עליכם להביא בטחונות אשר טומנים בחובם את שעבוד הנכס לטובת הבנק.
לגבי הריבית או שינויה, הרי שהיא נקבעת לפי הנסיבות והיא תעמוד בתוקף ל-24 יום לפחות ממועד האישור העקרוני.
הסתבכתם? אל חשש. עכשיו במילים שלנו..
האישור העקרוני למשכנתא נועד בעיקר לאנשים שיוכלו לתכנן את קניית הנכס העתידי בצורה טובה יותר. כך שבמסגרת מחיר למשתכן או "דירה בהנחה" נהוג לבקש את האישור. למעשה, כל אזרח יכול לפנות לבנק שמעניק משכנתא ולבקש את פרטיה ותנאיה של המשכנתא שהבנק מציע, והכל בהתאם לפרטיו ונתוניו האישיים שלו ובהתאם לנכס שהמשכנתא מבוקשת עבורו – זהו למעשה האישור העקרוני למשכנתא.
תוקפו של האישור הוא ל-24 יום לפחות והבנק יהיה מחויב להעניק את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני – כל עוד הוא בתוקף. מדובר במעין "זיכרון דברים" בינך לבין הבנק המעניק משכנתא.
בשביל מה קיים האישור העקרוני למשכנתא?
בראש ובראשונה – האישור העקרוני למשכנתא מקצר הליכים. ברגע בו הצגתם והבאתם את המסמכים הנדרשים, הבנק מחויב להתחיל באופן מיידי במסלול מתן משכנתא בהתאם לתנאיו של האישור העקרוני. בנוסף, האישור העקרוני למשכנתא נועד על מנת שהקונה יידע מהן ההשלכות שעתידות לקרות לו ברכישת הדירה העתידית, איזה נכסים הוא יוכל לרכוש ואיזה לא. כמו כן, הוא קיים על מנת שתוכלו להעריך מראש את הסכום הסופי ואת שווי הנכס אותו תוכלו לרכוש.
המטרה העומדת מאחורי אישור זה – יכולות המיקוח שלכם. כך למעשה תוכלו לנהל משא ומתן מול בנקים אחרים טרם נטילת המשכנתא. הדבר בא לידי ביטוי בכך שכל פרטי המשכנתא מוצגת לפניכם, וכך תוכלו לחשב מסלול מחדש ולבצע איזון בין הסיכון לתועלת בכך שתנהלו משא ומתן בין הבנקים השונים, והכל על מנת שתוכלו לקבל את התנאים והערכת המצב הטובה – עבורכם.
מי יכול לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
כל אדם שרוצה ליטול משכנתא שלא במסגרת סיוע מהמדינה, אלא במסגרת של רכישת דירה או מגרש או בניית דירה או הרחבת דירה – משכנתא זו מכונה כ: "משכנתא מסחרית".
לאחר שהבנו כי קיימת לכם הזכות לקבל אישור עקרוני למשכנתא, השאלה שעולה היא: איך עושים זאת?
ראשית, עליכם לפנות לבנק שמעניק משכנתאות, לאחר מכן יש למלא טופס בקשה ולמסור מידע אישי (כאן מומלץ להגיע עם מסמכים המאמתים את המידע שנמספר בטופס הבקשה). לאחר שכל פרטיכם נמסרו לבנק, הבנק ינפיק את האישור העקרוני על בסיס הנתונים והמידע שלכם ויכלול את הנתונים הבאים:
- סכום המשכנתא המאושרת (לעיתים כולל מסלולי הלוואה שונים)
- תקופת המשכנתא (לפי מסלולי ההלוואה)
- שיעור הריבית ואופן חישובה
- סכום ההחזר החודשי (בהלוואות הסכום יהיה על פי ריבית קבועה)
- עמלות, חיובים נלווים ודרישות נוספות כגון: ביטוח משכנתא
- תוקף האישור העקרוני (עליו להיות תקף ל-24 יום לפחות)
- רשימה של שמאי מקרקעין מוסמך ומאושר על ידי הבנק לבצע הערכת שווי הנכס אותו שעבדתם (בטוחה)
- נספח הכולל רשימת מסמכים נדרשים ואת מועד הגשתם (מדובר על המסמכים המאמתים את הנתונים והמידע שנמסרו על ידכם).
הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא הנה ללא עלות ואין חובה לפנות לבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלכם, כך שאין שום מניעה לפנות למספר בנקים ולערוך השוואה בין האישורים העקרוניים שניתנו לכם.
ידע הוא כוח – במסגרת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא אינכם מחוייבים להציג או למסור מסמכים או אישור כלשהו, אך לעיתים מדובר בפעולה כדאית על מנת שסכום המשכנתא ותנאי ההלוואה יהיו מותאמים ביותר עבורכם ולמצב הכלכלי שלכם.
מה קורה לאחר שחלפו 24 יום?
כפי שראיתם, המועד המקסימלי הוא ל-24 יום, לפחות. ואולם, במקרה שפניתם לבנק לקבלת משכנתא בהתבסס על האישור העקרוני לאחר שחלפו מספר הימים המקסימלי, הבנק לא יהיה מחוייב להעניק לכם את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני – כך שעמידה בזמנים במקרה זה היא חשובה!
קיבלתם את האישור לו ייחלתם? מעולה! לא קיבלתם את האישור – אלה הן הסיבות:
לעיתים ייתכן שהבנק יסרב להיענות לבקשתכם לאישור עקרוני בחיוב, וזאת לאור העובדה שהמידע שסיפקתם לו אינו תואם את הפרמטרים של הבנק או שמדובר בסיכון גבוה מדי עבורו. הסיבה המרכזית לסירוב הוא היסטוריית הנתונים שלכם, כלומר – אם דירוג האשראי שלכם הוא נמוך. סיבה נוספת היא שהשמאי מעריך את שווי הדירה נמוך בצורה דרסטית מגובה העסקה הנדרשת.
תנו לנו להרגיע אתכם, לאור העובדה שקיים לרשותכם אישור עקרוני, הרי שלאחר השוואות בין הבנקים, יכול להיות שבנק אחד יסרב ובנק אחר יסכים – כך שאסור לוותר ולנסות להשיג את המשכנתא האטרקטיבית ביותר – עבורכם!
מעוניינים לשמוע עוד ולהיוועץ? בניו קרדיט תמצאו מטובי המומחים אשר ילוו אתכם צעד צעד. ידוע כי התמודדות עצמית עם הסיטואציה עלולה להוביל למבוי סתום, בין אם מדובר בחוסר ידע או חוסר זמן אשר יכול להאריך את הדרך לשווא.
כל שנישאר לכם זה להשאיר פרטים ואנחנו נחזור אליכם (:
